厦门一体化 50196 房地产经营管理 网上在线形考作业[答案]
时间:2022-11-17 09:04 来源:奥鹏教育 作者:奥鹏作业答案 点击:次
厦门一体化 50196 房地产经营管理 网上在线形考作业 1.对于资金的时间价值，可以从两个方面来理解一是随着时间的推移，资金的价值会增加，二是资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。（问答题）（ ） 2.年利率为6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.5%。（问答题）（ ） 3.如果两笔资金等值，则用复利公式把他们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。（问答题）（ ） 4.在现金流量图上，横坐标轴上的0点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前点。（问答题）（ ） 5.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。（问答题）（ ） 6.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（问答题）（ ） 7.房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看通过房地产的租售获得一定量的货币收入。（问答题）（ ） 8.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。（问答题）（ ） 9.收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（问答题）（ ） 10.零售商业物业的基础租金是指业主获得的与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（问答题）（ ） 11.在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。（问答题）（ ） 12.机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。（问答题）（ ） 13.开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（问答题）（ ） 14.开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（问答题）（ ） 15.资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（问答题）（ ） 16.估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（问答题）（ ） 17.资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（问答题）（ ） 21.置业投资经济效果的好坏不易受市场状况和物业特性变化的影响。（问答题）（ ） 19.解析方法与蒙特卡洛法的区别主要在于解析法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计而蒙特卡洛法则要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。（问答题）（ ） 20.房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。（问答题）（ ） 21.房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使得房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。（问答题）（ ） 22.不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（问答题）（ ） 23.在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定因素。（问答题）（ ） 24.三项预测值分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（问答题）（ ） 25.房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。（问答题）（ ） 26.通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资者完成所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。（问答题）（ ） 27.系统风险指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（问答题）（ ） 28.在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。（问答题）（ ） 29.房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（问答题）（ ） 30.从理论上说，通过投资可将投资者面临的风险完全抵消（问答题）。（ ） 31.对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（ ） 32.不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（问答题）（ ） 33.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（问答题）（ ） 34.购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（问答题）（ ） 35.房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。（ ） 36.房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（问答题）（ ） 37.房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。（问答题）（ ） 38.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。（问答题）（ ） 39.房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（问答题）（ ） 40.当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。（ ） 41.一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。（问答题）（ ） 42.对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。（问答题）（ ） 43.房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。（问答题）（ ） 44.由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性运用这种市场细分的程序。（问答题）（ ） 45.在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（问答题）（ ） 46.一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（问答题）（ ） 47.细分市场通常能够吸引多位竞争对手。（问答题）（ ） 48.对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（问答题）（ ） 49.可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。（问答题）（ ） 50.初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出的投资与否决策的关键步骤。（问答题）（ ） 51.房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。（问答题）（ ） 52.项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（问答题）（ ） 53.房地产项目决策分析主要是指项目的财务评价。（问答题）（ ） 54.进度计划中的关键线路是指直接影响工程功能实现的那部分分项工程之和。（问答题）（ ） 55.由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的佣金，所以开发商愿意自行租售。（问答题）（ ） 56.由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发、一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。（问答题）（ ） 57.房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。（问答题）（ ） 58.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。（问答题）（ ） 59.物业代理为买卖双方提供服务，故一般应向买卖双方收取佣金。（问答题）（ ） 60.建设用地规划许可证，主要规定了用地性质、位置和界限。（问答题）（ ） 61.在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（问答题）（ ） 62.房地产企业可以按照约定转换为企业的普通股。（问答题）（ ） 63.个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。（问答题）（ ） 64.债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（问答题）（ ） 65.基础利率是（）一般使用无风险的国债收益率作为其代表是投资者所要求的最低利率等于银行贷款利率是银行同业之间的短期资金借贷利率 66.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。资金时间价值是资金的增值特性使然利率是资金时间价值的一种标志从消费者角度来看，资金的时间价值体现为放弃即消费应得到的补偿即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较。 67.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（）等因素。行业基准收益率政府政策通货膨胀率社会平均利润率 68.现金流量图横坐标轴上的0点，通常表示当前时点，也可以表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，时点1表示（），以此类推。第0个计息周期的期末第1个计息周期的开始第1个计息周期的期末第2个计息周期的开始 69.我国金融机构关于利息通常为（）国库券的利息按复利计算个人储蓄存款的利息按单利计算住房抵押贷款按复利计算房地产开发贷款按复利计息 70.关于物业的维修养护说法正确的是（）除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查，维修和养护物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意 71.在收益性物业管理中，可以进一步分为（）写字楼物业管理、商场物业管理工业及货仓物业管理、酒店物业管理楼盘物业管理、酒店物业管理楼盘物业管理、商场物业管理 72.通常把商业辐射区分为3个部分（）主要区域次要区域已规划区域边界区域 73.写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）商业信誉和财务状况面积需求大小租金支付方式物业服务需求 74.以下关于收益性物业的描述正确的有（）空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期的实际租金收入欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录空置虽然减少收入，但不是损失实际租金收入与潜在毛租金收入相等 75.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）潜在毛租金收入空置损失租金损失其他收入 76.零售商业物业的分类，主要依据（）建筑规模经营商品的特点商业辐射区域的范围周围环境 77.以下关于物业的租户组合，说法正确的有（）主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，应同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求位置分配的目标是在综合考考各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润最大化良好的租户组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需求，以提高整个零售商业物业的总营业额 78.从事物业管理工作的专业人员，通常用其特定的专业术语来描述与现金流相关的各种类型的收入，潜在毛租金收入是（）物业可以获取的最大租金收入等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化代表物业实际获取的收入 79.租金一般指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额，在确定租金时（）基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租 80.用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（）权益投资比率利息备付率偿债备付率内部收益率 81.开发利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报，以下描述正确的有（）成本利润率一般与目标利润率进行比较成本利润率是开发经营期的利润率，而不是年利润率成本利润率除以开发经营期的年数不等于成本利润率成利润率超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的 82.房地产开发投资的经济效果的大小用（）指标来衡量。开发利润成本利润率现金回报率投资收益率 83.经营成本主要包括（）国库券的利息按复利计算个人储蓄存款的利息按单利计算住房抵押贷款按复利计算房地产开发贷款按复利计息 84.税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（）经营税金及附加城镇土地使用税企业所得税房产税 85.清偿能力的指标主要有（）速动比率利息备付率偿债备付率资产负债率 86.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标有（）净现值投资利润率现金回报率静态投资回收期 87.利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。企业利润分为4个层次经营利润利润总额税后利润可分配利润 88.单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行，房地产项目盈亏平衡分析中，主要包括（）最低租售价格最低租售数量最低利润水平最高土地取得价格 89.利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）项目净现值期望值大于零，则项目可行净现值标准差能准确地说明项目风险的大小净现值标准差越小，项目的相对风险就越小净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 90.在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）期望值相同、标准差小的方案为优标准差相同、期望值小的为优标准差相同，期望值大的为优标准差系数大的为优 91.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定因素有（）土地费用建筑安装工程费租售价格开发期与租售期 92.风险辨识常用的方法有（）专家调查法故障树分析法暮景分析法筛选-监测-诊断技术 93.判断投资方案优劣的可选择的方案有（）期望值相同、标准差小的方案期望值相同、标准差大的方案标准差系数大的为优标准差系数小的为优 94.对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括以下几个。（）购买价格权益投资比率租金水平空置率 95.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。导致房地产实际价值下降导致房地产实际价值上升加大投资者债务负担抑制房地产市场需求 96.以下属于投资特性的有（）时间性收益性风险性公共性 97.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为（）。商住楼土地在建工程建成后物业 98.特殊物业指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括（）等。高尔夫球场别墅飞机场高速公路 99.工业物业是指为了人类生产生活提供空间的房地产，包括（）等。工业厂房仓储用房高新技术产业用房研究与发展用房 100.以下关于投资特性的说法正确的有（）投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动投资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目的投资的报酬可以是各种形式的收入，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增值，还可以是各种财富的保值或权利的获得 101.房地产间接投资的形式主要有（）。投资房地产信托购买住房抵押支持证券够买房地产企业债券够买物业用于出租经营 102.房地产投资的缺点包括投资数额巨大，（），需要专门的知识和经验。相对较高的收益水平容易获得金融机构的支持抵消通货膨胀的影响投资回收期较长 103.投资的主要作用包括（）投资是一个国家经济增长的基本推动力投资与企业发展密切相关投资可以促进人民生活水平提高投资有利于国家的社会稳定和国际交往 104.短期投资的特点包括（）资金周转快流动性好风险相对较小收益较高 105.房地产市场的运行环境包括（）社会环境整治环境经济环境金融环境 106.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。空置率房地产价格指数平均建设周期吸纳率 107.政府对房地产市场进行宏观调控时，可以选择的手段主要有（）加大城市基础设施建设投入调整银行贷款利率调整公共住房政策调整房地产税收政策 108.在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。按存量增量细分按交易形式细分按目标市场细分按房地产用途细分 109.引起房地产市场需求变化的原因主要有（）未来预期收益变化政府税收政策的影响收入水平变化或消费品位变化原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化 110.房地产市场主要包括以下特性（）市场供给的垄断性市场需求的广泛性市场交易的复杂性存在广泛的经济外部性 111.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。第一阶段初期第二阶段第一阶段后期第三阶段 112.社会环境的影响因素有（）家庭结构及其变化、社区和城市发展形态等。基础设施状况人口数量和结构居民思想观念宏观金融政策 113.下列关于房地产周期循环的表述中，正确的有（）房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当地波动现象，且此现象重复发生在房地产周期循环的最低点，空置率最高房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 114.房地产市场上的供给者和需求者应在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务，这些专业顾问人员主要包括（）。建筑师工程师会计师造价工程师或经济师 115.房地产市场上的专业技术人员，主要负责（）等。在工程建设前进行开发成本估算和工程成本预算在工程招投标阶段编制工程标底在工程施工过程中负责成本控制、成本管理在工程竣工后进行工程结算 116.专家意见法是一种比较广泛的方法，它有如下优点（）能发挥各位专家的作用，集思广益，准确度高采取单线联系，有利于避免偏见可避免权威人士的意见对其他人士的影响有利于各专家根据别人的意见修正自己的意见和判断 117.根据消费者对不同属性的重视程度进行划分，可分为三种偏好模式（）。同质偏好分散偏好集群偏好吸引偏好 121.人口环境调查的内容包括（）人口规模、人口增长率、人口结构地理分布、民族分布、人口密度、人口迁徙流动情况出生率、结婚率家庭规模和结构 119.消费者和消费者行为调查中购买能力包括（）收入水平消费水平消费结构资金来源 120.制定的调查计划，一般包括（）资料来源调查方法调查手段抽样方案 121.市场需求是指在（）的情况下，特定消费者群体可能购买的总量。特定地理范围内特定时期特定市场营销环境特定市场营销计划 122.市场定位战略主要有（）产品差别化战略服务差别化战略人员差别化战略形象差异化战略 123.销售人员意见法的精确性受若干因素的影响，包括（），为此可将销售人员和管理人员的意见进行综合，以便做出比较可靠的预测。销售人员是否受过专门训练对整个企业是否了解是否会有意隐瞒消费者的需求，以便企业制定低定额对市场情况是否了解 124.房地产市场分析与市场定位报告，由（）、价格策略、营销策略等内容组成。房地产宏观市场分析区域市场分析客户群需求分析项目定位分析 125.收集一手资料常用的方法有（）文献查阅观察专题讨论问卷调查 126.市场营销因素调查属于可控因素调查，主要包括（）产品调查价格调查市场需求质量调查分销渠道调查 127.房地产开发项目市场定位的原则有（）符合企业发展战略原则经济性原则适应性原则合法合规性原则 128.以下属于时间序列分析法的有（）简单平均法指数平滑法相关分析法专家意见法 129.按照企业采取某些措施和行为后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为选择型竞争者凶猛型竞争者随机型竞争者软弱型竞争者 130.可行性研究的步骤主要有（）接收委托调查研究方案选择和优化财务评价和综合评价 131.在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（）单元估算法概预算定额法工程量近似匡算法单位指标估算法 132.可行性研究工作阶段包括（）等。投资机会研究项目开发期项目的评估与决策项目技术可行性研究 133.房地产开发项目策划的主要工作内容有（）开发内容和规模的分析与选择评价方案构造区位分析与选择开发时机的分析与选择 134.可行性研究的内容包括（）等。项目概况、资源供给项目构成及布置项目经济及社会效益分析环境影响评价 135.项目评估基础数据的预测和选定，这一部分通常包括（）几个部分。销售收入测算成本及税金利润分配风险预算 136.房屋开发费用包括（）建筑安装工程费三通一平费公共配套设施建设费基础设施建设费 137.财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括（）审计费借款或债券的利息外汇汇兑净损失融资代理费 138.房地产开发可行性研究的根本目的是（）减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济效益提高项目开发建设的社会和环境效益为项目决策提供依据 139.项目竣工后，要认真组织整理技术资料，内容包括（）前期工作资料后期工作资料土建资料安装方面的资料 140.承包商的主要合同关系包括（）工程承包合同分包合同销售合同保险合同 141.以下哪些项目适宜公开招标（）。建设周期长的工程项目技术复杂的工程项目工程性质特殊的工程项目专业要求强的工程项目 142.一般情况下，土地使用权出让方式包括（）。招标挂牌拍卖协议 143.房地产开发前期的规划管理主要体现在（）。开发项目的选址定点审批核发《建设工程施工许可证》规划方案及初步设计审批核发《建设用地规划许可证》 144.规划设计条件通知书主要规定了以下哪些内容（）。人口净密度建筑容积率建筑密度规划建设用地面积 145.价值定价法要求价格对于消费者来说，代表着（）。一分钱一分货相同的质量、较低的价格相同的价格，更高的质量相同的质量、价格、更好的服务 146.市场分析主要是分析市场的（）。供求关系竞争环境目标市场可支付的价格或租金水平 147.房地产定价的方法有（）。成本加成定价法挑战定价法认知价值定价法随行就市定价法 148.项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段（）单项工程竣工验收综合验收竣工验收备案竣工验收图的绘制 149.项目或单项工程，其竣工验收的依据包括（）经过审批的项目建议书年度开工计划施工图纸和说明文件施工过程中的设计变更文件 150.开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括（）。保险合同分包合同销售合同勘察设计合同 151.以下关于各种出让方式的具体界定，正确的有（）。招标出让国有建设用地使用权拍卖国有建设用地使用权挂牌出让国有建设用地使用权协议出让国有建设用地使用权 152.债务融资渠道主要有（）抵押型权益型抵押贷款支持证券退休基金 153.以下属于债务融资的有（）发行企业债券向银行信用贷款房地产开发贷款在公开市场上发行股票 154.资本金融资成本中的资金筹集同样包括（）承诺费手续费担保费利息 155.债权偿付方式有以下几种（）偿还转期转换延期 156.新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是（）项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成新设项目法人承担相应的融资责任和风险从项目投产后的经济效益来考察偿债能力从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 157.既有项目法人的资金筹措渠道包括项目法人可用于项目的（）和国内外企业法人入股资金。现金资产变现资金发行股票筹集的资金政府政策性资金 158.金融机构进行项目贷款审查时，主要进行（）客户评价项目评估担保方式评价贷款综合评价 159.对未取得（）的项目，不得发放任何形式的贷款。国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设施工许可证 160.房地产贷款担保通常有（）三种形式。保证抵押质押提存 161.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）。1005.561010.561110.561115.56 162.按复利方式计算利息时，利息的计算公式为（）imgwidth=”115″height=”36″alt=””src=”/Attachment/Itembank/QuestionAttachments/20199/3d3d1a89-a32e-4a36-a2dc-eae1da0f7278/2019924143722177.jpg”imgwidth=”176″height=”44″alt=””src=”/Attachment/Itembank/QuestionAttachments/20199/3d3d1a89-a 正确答案:D 正确答案:B 163.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）1005.561010.561110.561115.56 164.（）利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。流动性偏好利率理论可贷资金利率理论IS-LM曲线模型的利率理论储蓄投资决定理论 165.已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为（）%。12.3512.5512.6812.93 166.年利率是8%，存款额2000元，计息期是两年，按单利计息方式算出的利息为（）元。32012001210210 167.某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%，该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次性偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）。994.371016.811255.161387.24 168.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入称为（）。现金流量现金流入净现金流量资金流动 169.银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期还款额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。2143.862147.552279.872291.27 170.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。2040.823451.835089.016666.37 171.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为（）。资金的时间价值资金的投资价值资金的流通价值资金的周期价值 172.某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款，已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。28.6229.1641.5648.24 173.银行为某家庭提供了一笔总额为10万元，期限10年，年利率6%的住房抵押贷款，若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还款期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。137.5410.2432.2452.2 174.某职业投资者以10000元每平米的价格购买了200平米的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可以用于还本付息的折旧、摊销利润等共24万元，则其偿债备付率为（）。0.211.232.013.23 175.（）是一种等比例增加或减少的现金流量序列，即这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。等比序列等差序列等值序列递增（减）序列 176.单利和复利的区别在于（）是否考虑资金的时间价值是否考虑本金的时间价值是否考虑先前计息周期累计计息的时间价值采用名义利率还是实际利率 177.某公司每月末存款10000元，年利率12%，每季度计息一次，计息期内仍按月复利计算。5年末的本利和为（）元。163053814077816690695550 178.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即（）或交通的通达程度。物业的易接近性物业的临街状况物业的周围环境物业所处区域的繁华程度 179.对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为（）%。0.20.81.21.8 210.物业租金水平的高低主要取决于（）业主希望的投资回报率承租人愿意承担的费用承租人的承受能力同类型物业的市场供求关系 211.写字楼物业分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，以下写字楼分类因素描述准确的是（）写字楼的级别写字楼的物业管理写字楼的级别、写字楼的位置写字楼的位置、交通方便性，建筑形式 212.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（）万元。4250.46072 213.甲级写字楼通常（）具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍然能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应建筑物的功能不是最先进的，有自热磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑 214.从有效毛收入中扣除经营费用后就得到物业的净经营收入，即（）净经营收入=有效毛收入—经营费用净经营收入=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入净经营收入=有效毛收入+其他收入—空置和收租损失净经营收入=潜在毛租金收入—空置和收租损失—经营费用 215.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据，出租单元内使用面积30平方米，外墙面积6平方米，单元间分隔面积8平方米，公摊面积3平方米，那么，可出租面积应为（）平方米。33404347 216.某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。16212022 217.某写字楼的建筑面积8万平方米，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万平方米。5.26.46.87.6 218.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金，当租户的月营业额达到210万元时，其应缴纳的租金是（）13.215.919.520.4 219.由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租金中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用，对于主要租户一般（）每2年调整一次每3年调整一次每4年调整一次每5年调整一次 190.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。5585.6150.0123.6 191.（）是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿付能力指标。流动比率资产负债率速动比率投资收益率 192.房地产开发投资的经济效果表现为（）开发利润销售收入投资收益成本利润 193.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为进入机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运用费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。7.58.312.516.7 194.（）加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。完全成本生产成本沉没成本不可预见费 195.房地产开发投资盈利能力水平动态指标是考虑了（）因素的影响，要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。资金的时间价值资金的投资价资金的流通价值资金的周期价值 196.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）%。12202430 197.某开发项目的规划建设用地面积为5000平方米，如果地上建筑容积率为6，建筑覆盖率为50%，楼高17层，其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层为标准层，则标准层每层建筑面积为（）。882176516671538 198.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的流动比率是（）80120171200 199.（）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。流动比率资产负债率速动比率投资收益率 200.房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入，称为（）销售收入经营收入出租收入自营收入 201.已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元，则该投资项目的资本金净利润率为（）%。13.043.33023.3 202.下列关于房地产投资分析成本中，正确的是（）与财务报表中的成本完全不一样应根据实际发生费用记录来确定与财务报表中的成本一样是对项目未来将要发生费用的预测和估算 203.（）是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。流动比率资产负债率速动比率投资收益率 204.（）是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。经费资金资本成本 205.下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是（）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润3个层次经营收入=销售收入+出租收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入可分配利润=税后收入—未分配利润 206.房地产开发企业应纳所得税税额=（）*所得税税率销售收入营业税销售收入—营业税收入总额—准予扣除项目金额 207.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目（）的重要指标。投资回收能力清偿能力销售收入情况投资收益率 208.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（）风险。市场财务政策经营 209.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5%，按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）%。9.08.0307.525 210.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理解析法建立在利用特尔斐法进行风险辨识与估计的基础之上蒙特卡洛主要用于解决不多于2-3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 211.（）方法不能用于房地产项目风险分析中的风险估计与评价。专家打分法三项预测值法解析法蒙特卡洛模拟法 212.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。变动可能性影响重要性发生经常性类型归属性 213.某房地产开发项目占地面积2万平米，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元每平米，预测销售价格为8000元每平米，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。1.41.51.61.8 214.房地产项目的盈亏平衡分析中，不包括（）分析。最低租售价格最低租售数量最低利润水平最高土地取得价格 215.某宗土地面积10000万平方米，土地单价800元每平方米，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息，税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元每平方米，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）平方米。10000120002100015000 216.（）方法主要适用于项目决策前期的风险估计与评价。故障树分析法调查和专家打分法解析法蒙特卡洛模拟法 217.房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本分析两种，两者的主要差异在于（）变动成本的设置销售收入的不同固定成本的设置平衡点的设置 221.人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金称为（）资金成本投资资源 219.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。位置固定性各异性适应性相互影响性 220.房地产开发投资通常属于（），它形成了房地产市场上的增量供给。短期投资长期投资直接投资间接投资 221.把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而使（）。收益最大风险最低投资回收加快投资减少 222.以下不属于投资特性的有（）时间性收益性风险性公共性 223.一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就（）。越小越大越难控制越难估算 224.下列风险中属于系统风险的是（）。比较风险市场供求风险未来运营费用风险持有期风险 225.通过适当地投资组合选择，投资者所面对的个别发展项目因素，建筑物类型、地点等引起的（）差不多完全抵消，但系统风险仍然存在。系统风险资本价值风险个别风险比较风险 226.目前我国的国家债券收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为21%，则零售业用房的预期收益率为（）。11.07%12.45%13.59%10.78% 227.（）是指房地产的地上建筑物对房地产价值有贡献的时期。全寿命使用寿命自然寿命经济寿命 228.假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。4.42%8.11%8.13%9.54% 229.买卖双方需要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。不可移动性适应性弱流动性相互影响性 230.房地产开发项目采用20%的折现率计算出项目净现值为16万元，则该项目的财务内部收益率包（）等小于20%满足目标收益率要求大于20%不满足目标收益率要求 231.物业实际运用费用支出超过预期运用费用而带来的风险是（）。未来运营费用风险资本价值风险比较风险持有期风险 232.投资者进行房地产投资的主要目的一般是为了（）。获取房地产当前收益获取房地产为了收益直接从事房地产开发经营活动间接参与房地产开发经营活动 233.房地产置业投资的目的是为了（）等。满足自身生活居住或生产经营的需要作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入转售给另外的职业投资者，并获取转售收益以上都是 234.甲乙两个物业2015年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2016年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2016年10月的价值为1200和800万元的可能性各为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。甲物业投资风险大乙物业投资风险大甲乙两个物业投资风险相同无法判断 235.下列关于房地产投资信托基金特征的表述中，不正确的是（）。由专业投资管理者负责经营管理收入现金流的主要部分分配给了股东分为权益型和抵押型两种形式投资流动性好 236.置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是（）。房地产投资易于获得金融机构的支持房地产投资能抵消通货膨胀的影响房地产投资能够得到税收方面的好处房地产投资能够提高投资者的资信等级 237.假设某段时间内房地产业预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场上整体的平均收益率法为20%，则房地产的系统性市场风险系数是（）。0.250.51.52.0 238.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。各异性适应性相互影响性专业管理依赖性 239.房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业（）及其影响这种升值潜力的因素密切相关。当前净租金水平的高低风格是否时尚整体升值潜力质量是否优 240.写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为每年400元/平方米，则其面临的风险是（）。市场供求风险周期风险变现风险通货膨胀风险 241.房地产投资首先面临的是（）。未来经营费用的风险系统风险持有期风险非系统风险 242.为获得房地产所带来的投资收益，必须先（）。拥有房地产从事房地产开发经营行业聘用房地产经纪人成为房地产建筑商 243.以下不属于房地产市场专业顾问的是（）。建筑师精算师工程师律师 244.房地产是一种特殊的商品，（）是其于劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。变现性不可以移动性弱流动性政策影响性 245.房地产泡沫产生的直接诱因（）。土地稀缺城市化进程快投机需求膨胀过度放贷 246.关于政府对房地产市场的调控，下列说法正确的是（）。房地产税收政策虽然对规范房地产市场交易行为起到明显作用，但是不是政府用来调控房地产市场的核心政策之一由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产进行调控政府不对租金进行控制由于房地产市场供给的稀缺性，住房政策的调整，对其供应量影响不大 247.房地产泡沫产生的基础是（）。投机需求的膨胀金融机构的过度放贷土地有限性和稀缺性开发商之间的博弈 248.房地产市场按市场交易形式细分，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。租赁销售保险抵押 249.房地产市场的参与者中专业顾问包括（）。1.建筑师2.工程师3.会计师4.律师5.估价师6.造价工程师12424512345123456 250.对开发的产品在租售前进行估价，确定其最后可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（）的主要工作内容。会计师经济师估价师工程师 251.房地产市场按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，其中一级市场指（）。土地使用权转让市场新建商品房租售市场土地使用权出让市场土地使用权出让市场和新建商品房租售市场 252.在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率阶段为（）。租金增长率上升新增供给小于新增需求新开工项目增加租金增长率下降 253.购买力是对自用型购买者的主要约束条件，而对投资型购买者来说，其（）往往决定了其愿意支付的价格水平。自身支付能力拥有物业后所能获取的预期收益大小市场供求状况区域因素 254.下列影响房地产市场的因素中，与其他3项不同类的是（）。基础设施状况城市或区域总体经济发展水平产业与结构布局社区和城市发展形态 255.开发商从项目公司到大型跨国公司有许多种类型，开发商的目的是通过实施开发过程获取利润，开发商的主要区别在于（）。开发的物业是出售还是作为一项长期投资经营管理风格的差异是否是物业的拥有者或是投资者开发商的规模大小 256.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。市场参与者的投机需求是房地产产生泡沫的直接诱因可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 257.经济环境的影响因素主要有城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、（）基础设施状况、利率或通货膨胀等。城市或区域产业结构预布局人口数量与结构土地资源状况建筑技术进步 258.房地产市场按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，其中三级市场指（）。土地使用权转让市场新建商品房租售市场存量房地产交易市场土地使用权出让市场和新建商品房租售市场 259.某城市2014年存量商品住房的吸纳率为40%，则该市同期存量商品住房的吸纳周期是（）。0.4月2.5月0.4年2.5年 260.房地产市场按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场指（）。土地使用权转让市场新建商品房租售市场土地使用权出让市场土地使用权转让和新建商品房租售市场 261.以下属于生产者与消费者心理因素的影响的是（）。非理性预期价格机制容积率控制生产的时间落差 262.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期（）。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段. 263.通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求（）。政府拥有足够的土地储备和供给能力土地供应计划的公开政府拥有土地的完全控制权投资者拥有大量的土地控制权 264.在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期的（）。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段 265.市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）移动平均法指数平滑法市场因子推演法简单平均法 266.引用愈来愈近期的销售量来不断修正平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际，这种方法是（）简单平均法移动平均法加权移动平均法指数平滑法 267.某市去年住宅的实际销售量为500万平米，预测销售量为450万平米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平米。450475490500 268.通过了解（）和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。吸纳率分析房地产市场的商业周期分析家庭规模与结构分析投资购买和使用购买的比例分析 269.某市上期房屋预测销售面积200000平米，实际销售220000平米，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为（）平米。208600380600211400239400 270.房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的，因此（）就成了房地产分析的第一步工作。确定调查方式设计问卷收集信息定义市场区域 271.（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。全面覆盖大量定制市场专业化产品专业化 272.（）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。单一市场集中化产品专业化市场专业化全面覆盖 273.各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是（）不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用土地费用包括土地使用权出让金征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 274.对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为（），也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资②成本③销售或出租收入④税金⑤利润。①②③①②③④⑤②③⑤①②④ 275.（）包括出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。时间类参数融资类参数评价标准类指标收益类指标 276.为了满足项目的资金需求，可优先使用（）资本金预租售收入借贷资金其他收入 277.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法称作（）。单元估算法单位指标估算法概算指标法工程量近似匡算法 278.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式直接费=每平方米造价指标*建筑面积，属于（）单元估算法单位指标估算法概算指标法工程量近似匡算法 279.（）也称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策 280.房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用称作（）。管理费销售费用其他费用前期费用 281.投资机会研究的主要内容有地区情况、经济政策、（）、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响等。规划设计方案投资估算资源条件投资权益 282.税后利润的分配顺序，首先是（）弥补企业以前年度的亏损提取法定盈余公积金提取公益金向投资者分红 283.（）阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策 284.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。财务盈利能力清偿能力资金平衡情况营运能力 285.某房地产开发项目拟有3个投资方案，若对这3个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）损益表资金来源与运用表资本金现金流量表全部投入现金流量表 286.编制招标文件是房地产开发（）的工作。投资机会选择与决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段 287.（）要使用损益平衡图这一概念。目标定价法价值定价法挑战定价法成本加成定价法 288.开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个（）的程序。合乎逻辑合乎开发规律合乎逻辑和开发规律非逻辑和开发的规律 289.制定进度计划网络计划法是以（）来表达工程的进度。资金流动计划图网络图直方图控制图 290.根据《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068)，普通房屋的设计使用年限通常为（）年。40506070 291.开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是（）。挑战定价法价值定价法认知价值定价法随行就市定价法 292.（）在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取。施工单位建设单位监理单位设计单位 293.对于房地产开发商而言，可以以（）方式获取土地使用权。行政划拨市场机制行政划拨和市场机制出让和转让 294.邀请招标也叫选择性招标，被邀请参加投标的承包商通常在（）个之间。3-83-63-53-10 295.招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标的方式叫（）。公开招标邀请招标议标代理招标 296.关于民用建筑构造要求的说法，错误的是（）阳台、外廊、室内回廊等应设置防护儿童专用活动场的栏杆，其垂直杆件间的净距不应大于0.11m室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不应大于0.80m有人员正常活动的架空层的净高不应低于2m 297.如果开发商出现下列情况，1.难于估算成本；2.公司打算与同行和平共处；3.如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反应，此时往往采用（）。挑战定价法价值定价法认知定价法随行就市定价法 298.项目从开工到竣工验收所经过的过程是（）。投资机会选择与决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段 299.仅从买方单方面收取佣金的代理形式是（）。双重代理买方代理卖方代理首席代理 300.确定开放项目发包的范围，为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（）方式发包。分阶段发包单项工程发包专业工程发包建设全过程统包 301.当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用（）的市场营销方式。委托物业代理延期销售开发商自行销售预售 302.以下不属于经营性用地的有（）。工业用地旅游用地娱乐用地商品住宅用地 303.由于委托房地产经纪机构租售要支付相当于售价（）的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。0.5%–3%1%–3%1.5%–3%2%–3% 304.价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即（）。高价格、高价值物美价廉低价格名牌效应 305.成本控制的对象主要是控制主要费用中的（）。变动费用固定费用材料费用人工费用 306.卖方物业代理从（）收取佣金。买方卖方买卖双方协议中规定的一方 307.按层数分类，地上十层的住宅属于（）。底层住宅多层住宅中高层住宅高层住宅 308.下列用房通常可以设置在地下室的是（）。游艺厅医院病房幼儿园老年人生活用房 309.承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付开发商。半个月一个月一个半月二个月 310.根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法是（）。成本加成定价法价值定价法目标定价法随行就市定价法 311.以下哪项（）工作标志着开发商的招标工作即告圆满结束的程序。选定合适的委托招标代理机构开发商向中标单位发出中标通知书开发商与中标单位签订了合同未中标单位退回招标文件，领回押金 312.我国个人住房贷款期限最长不超过（）年。10152030 313.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）%。60708090 314.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险称为（）市场风险经营风险财务风险完工风险 315.关于个人住房抵押贷款说法错误的是（）个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制 316.资金占用费需按（）原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。综合利率贷款利率折现率机会成本 317.关于贷款担保说法错误的是（）是为了提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证贷款的担保人能取代借款人的信用状况贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还贷款有保证、抵押、质押3种形式 321.新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。政府政策性资产变现企业入股个人个股范围 319.对于申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的（）%。20253035 320.融资成本包括（）和资本金融资成本。机会融资成本股票融资成本债务融资成本权益融资成本 321.房地产业与金融业密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和（）信托融资股票融资抵押贷款支持证券融资权益融资 322.对于资金的时间价值，可以从两个方面来理解一是随着时间的推移，资金的价值会增加，二是资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。（问答题）（ ） 323.年利率为6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.5%。（问答题）（ ） 324.如果两笔资金等值，则用复利公式把他们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。（问答题）（ ） 325.在现金流量图上，横坐标轴上的0点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前点。（问答题）（ ） 326.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。（问答题）（ ） 327.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（问答题）（ ） 328.房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看通过房地产的租售获得一定量的货币收入。（问答题）（ ） 329.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。（问答题）（ ） 330.收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（问答题）（ ） 331.零售商业物业的基础租金是指业主获得的与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（问答题）（ ） 332.在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。（问答题）（ ） 333.机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。（问答题）（ ） 334.开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（问答题）（ ） 335.开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（问答题）（ ） 336.资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（问答题）（ ） 337.估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（问答题）（ ） 338.资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（问答题）（ ） 339.置业投资经济效果的好坏不易受市场状况和物业特性变化的影响。（问答题）（ ） 340.解析方法与蒙特卡洛法的区别主要在于解析法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计而蒙特卡洛法则要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。（问答题）（ ） 341.房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。（问答题）（ ） 342.房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使得房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。（问答题）（ ） 343.不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（问答题）（ ） 344.在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定因素。（问答题）（ ） 345.三项预测值分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（问答题）（ ） 346.房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。（问答题）（ ） 347.通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资者完成所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。（问答题）（ ） 348.系统风险指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（问答题）（ ） 349.在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。（问答题）（ ） 350.房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（问答题）（ ） 351.从理论上说，通过投资可将投资者面临的风险完全抵消（问答题）。（ ） 352.对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（ ） 353.不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（问答题）（ ） 354.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（问答题）（ ） 355.购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（问答题）（ ） 356.房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。（ ） 357.房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（问答题）（ ） 358.房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。（问答题）（ ） 359.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。（问答题）（ ） 360.房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（问答题）（ ） 361.当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。（ ） 362.一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。（问答题）（ ） 363.对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。（问答题）（ ） 364.房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。（问答题）（ ） 365.由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性运用这种市场细分的程序。（问答题）（ ） 366.在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（问答题）（ ） 367.一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（问答题）（ ） 368.细分市场通常能够吸引多位竞争对手。（问答题）（ ） 369.对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（问答题）（ ） 370.可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。（问答题）（ ） 371.初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出的投资与否决策的关键步骤。（问答题）（ ） 372.房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。（问答题）（ ） 373.项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（问答题）（ ） 374.房地产项目决策分析主要是指项目的财务评价。（问答题）（ ） 375.进度计划中的关键线路是指直接影响工程功能实现的那部分分项工程之和。（问答题）（ ） 376.由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的佣金，所以开发商愿意自行租售。（问答题）（ ） 377.由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发、一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。（问答题）（ ） 378.房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。（问答题）（ ） 379.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。（问答题）（ ） 380.物业代理为买卖双方提供服务，故一般应向买卖双方收取佣金。（问答题）（ ） 381.建设用地规划许可证，主要规定了用地性质、位置和界限。（问答题）（ ） 382.在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（问答题）（ ） 383.房地产企业可以按照约定转换为企业的普通股。（问答题）（ ） 384.个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。（问答题）（ ） 385.债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（问答题）（ ） 386.基础利率是（）一般使用无风险的国债收益率作为其代表是投资者所要求的最低利率等于银行贷款利率是银行同业之间的短期资金借贷利率 387.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。资金时间价值是资金的增值特性使然利率是资金时间价值的一种标志从消费者角度来看，资金的时间价值体现为放弃即消费应得到的补偿即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较。 388.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（）等因素。行业基准收益率政府政策通货膨胀率社会平均利润率 389.现金流量图横坐标轴上的0点，通常表示当前时点，也可以表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，时点1表示（），以此类推。第0个计息周期的期末第1个计息周期的开始第1个计息周期的期末第2个计息周期的开始 390.我国金融机构关于利息通常为（）国库券的利息按复利计算个人储蓄存款的利息按单利计算住房抵押贷款按复利计算房地产开发贷款按复利计息 391.关于物业的维修养护说法正确的是（）除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查，维修和养护物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意 392.在收益性物业管理中，可以进一步分为（）写字楼物业管理、商场物业管理工业及货仓物业管理、酒店物业管理楼盘物业管理、酒店物业管理楼盘物业管理、商场物业管理 393.通常把商业辐射区分为3个部分（）主要区域次要区域已规划区域边界区域 394.写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）商业信誉和财务状况面积需求大小租金支付方式物业服务需求 395.以下关于收益性物业的描述正确的有（）空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期的实际租金收入欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录空置虽然减少收入，但不是损失实际租金收入与潜在毛租金收入相等 396.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）潜在毛租金收入空置损失租金损失其他收入 397.零售商业物业的分类，主要依据（）建筑规模经营商品的特点商业辐射区域的范围周围环境 398.以下关于物业的租户组合，说法正确的有（）主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，应同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求位置分配的目标是在综合考考各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润最大化良好的租户组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需求，以提高整个零售商业物业的总营业额 399.从事物业管理工作的专业人员，通常用其特定的专业术语来描述与现金流相关的各种类型的收入，潜在毛租金收入是（）物业可以获取的最大租金收入等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化代表物业实际获取的收入 400.租金一般指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额，在确定租金时（）基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租 401.用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（）权益投资比率利息备付率偿债备付率内部收益率 402.开发利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报，以下描述正确的有（）成本利润率一般与目标利润率进行比较成本利润率是开发经营期的利润率，而不是年利润率成本利润率除以开发经营期的年数不等于成本利润率成利润率超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的 403.房地产开发投资的经济效果的大小用（）指标来衡量。开发利润成本利润率现金回报率投资收益率 404.经营成本主要包括（）国库券的利息按复利计算个人储蓄存款的利息按单利计算住房抵押贷款按复利计算房地产开发贷款按复利计息 405.税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（）经营税金及附加城镇土地使用税企业所得税房产税 406.清偿能力的指标主要有（）速动比率利息备付率偿债备付率资产负债率 407.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标有（）净现值投资利润率现金回报率静态投资回收期 408.利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。企业利润分为4个层次经营利润利润总额税后利润可分配利润 409.单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行，房地产项目盈亏平衡分析中，主要包括（）最低租售价格最低租售数量最低利润水平最高土地取得价格 410.利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）项目净现值期望值大于零，则项目可行净现值标准差能准确地说明项目风险的大小净现值标准差越小，项目的相对风险就越小净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 411.在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）期望值相同、标准差小的方案为优标准差相同、期望值小的为优标准差相同，期望值大的为优标准差系数大的为优 412.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定因素有（）土地费用建筑安装工程费租售价格开发期与租售期 413.风险辨识常用的方法有（）专家调查法故障树分析法暮景分析法筛选-监测-诊断技术 414.判断投资方案优劣的可选择的方案有（）期望值相同、标准差小的方案期望值相同、标准差大的方案标准差系数大的为优标准差系数小的为优 415.对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括以下几个。（）购买价格权益投资比率租金水平空置率 416.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。导致房地产实际价值下降导致房地产实际价值上升加大投资者债务负担抑制房地产市场需求 417.以下属于投资特性的有（）时间性收益性风险性公共性 421.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为（）。商住楼土地在建工程建成后物业 419.特殊物业指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括（）等。高尔夫球场别墅飞机场高速公路 420.工业物业是指为了人类生产生活提供空间的房地产，包括（）等。工业厂房仓储用房高新技术产业用房研究与发展用房 421.以下关于投资特性的说法正确的有（）投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动投资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目的投资的报酬可以是各种形式的收入，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增值，还可以是各种财富的保值或权利的获得 422.房地产间接投资的形式主要有（）。投资房地产信托购买住房抵押支持证券够买房地产企业债券够买物业用于出租经营 423.房地产投资的缺点包括投资数额巨大，（），需要专门的知识和经验。相对较高的收益水平容易获得金融机构的支持抵消通货膨胀的影响投资回收期较长 424.投资的主要作用包括（）投资是一个国家经济增长的基本推动力投资与企业发展密切相关投资可以促进人民生活水平提高投资有利于国家的社会稳定和国际交往 425.短期投资的特点包括（）资金周转快流动性好风险相对较小收益较高 426.房地产市场的运行环境包括（）社会环境整治环境经济环境金融环境 427.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。空置率房地产价格指数平均建设周期吸纳率 428.政府对房地产市场进行宏观调控时，可以选择的手段主要有（）加大城市基础设施建设投入调整银行贷款利率调整公共住房政策调整房地产税收政策 429.在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。按存量增量细分按交易形式细分按目标市场细分按房地产用途细分 430.引起房地产市场需求变化的原因主要有（）未来预期收益变化政府税收政策的影响收入水平变化或消费品位变化原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化 431.房地产市场主要包括以下特性（）市场供给的垄断性市场需求的广泛性市场交易的复杂性存在广泛的经济外部性 432.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。第一阶段初期第二阶段第一阶段后期第三阶段 433.社会环境的影响因素有（）家庭结构及其变化、社区和城市发展形态等。基础设施状况人口数量和结构居民思想观念宏观金融政策 434.下列关于房地产周期循环的表述中，正确的有（）房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当地波动现象，且此现象重复发生在房地产周期循环的最低点，空置率最高房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 435.房地产市场上的供给者和需求者应在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务，这些专业顾问人员主要包括（）。建筑师工程师会计师造价工程师或经济师 436.房地产市场上的专业技术人员，主要负责（）等。在工程建设前进行开发成本估算和工程成本预算在工程招投标阶段编制工程标底在工程施工过程中负责成本控制、成本管理在工程竣工后进行工程结算 437.专家意见法是一种比较广泛的方法，它有如下优点（）能发挥各位专家的作用，集思广益，准确度高采取单线联系，有利于避免偏见可避免权威人士的意见对其他人士的影响有利于各专家根据别人的意见修正自己的意见和判断 438.根据消费者对不同属性的重视程度进行划分，可分为三种偏好模式（）。同质偏好分散偏好集群偏好吸引偏好 439.人口环境调查的内容包括（）人口规模、人口增长率、人口结构地理分布、民族分布、人口密度、人口迁徙流动情况出生率、结婚率家庭规模和结构 440.消费者和消费者行为调查中购买能力包括（）收入水平消费水平消费结构资金来源 441.制定的调查计划，一般包括（）资料来源调查方法调查手段抽样方案 442.市场需求是指在（）的情况下，特定消费者群体可能购买的总量。特定地理范围内特定时期特定市场营销环境特定市场营销计划 443.市场定位战略主要有（）产品差别化战略服务差别化战略人员差别化战略形象差异化战略 444.销售人员意见法的精确性受若干因素的影响，包括（），为此可将销售人员和管理人员的意见进行综合，以便做出比较可靠的预测。销售人员是否受过专门训练对整个企业是否了解是否会有意隐瞒消费者的需求，以便企业制定低定额对市场情况是否了解 445.房地产市场分析与市场定位报告，由（）、价格策略、营销策略等内容组成。房地产宏观市场分析区域市场分析客户群需求分析项目定位分析 446.收集一手资料常用的方法有（）文献查阅观察专题讨论问卷调查 447.市场营销因素调查属于可控因素调查，主要包括（）产品调查价格调查市场需求质量调查分销渠道调查 448.房地产开发项目市场定位的原则有（）符合企业发展战略原则经济性原则适应性原则合法合规性原则 449.以下属于时间序列分析法的有（）简单平均法指数平滑法相关分析法专家意见法 450.按照企业采取某些措施和行为后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为选择型竞争者凶猛型竞争者随机型竞争者软弱型竞争者 451.可行性研究的步骤主要有（）接收委托调查研究方案选择和优化财务评价和综合评价 452.在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（）单元估算法概预算定额法工程量近似匡算法单位指标估算法 453.可行性研究工作阶段包括（）等。投资机会研究项目开发期项目的评估与决策项目技术可行性研究 454.房地产开发项目策划的主要工作内容有（）开发内容和规模的分析与选择评价方案构造区位分析与选择开发时机的分析与选择 455.可行性研究的内容包括（）等。项目概况、资源供给项目构成及布置项目经济及社会效益分析环境影响评价 456.项目评估基础数据的预测和选定，这一部分通常包括（）几个部分。销售收入测算成本及税金利润分配风险预算 457.房屋开发费用包括（）建筑安装工程费三通一平费公共配套设施建设费基础设施建设费 458.财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括（）审计费借款或债券的利息外汇汇兑净损失融资代理费 459.房地产开发可行性研究的根本目的是（）减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济效益提高项目开发建设的社会和环境效益为项目决策提供依据 460.项目竣工后，要认真组织整理技术资料，内容包括（）前期工作资料后期工作资料土建资料安装方面的资料 461.承包商的主要合同关系包括（）工程承包合同分包合同销售合同保险合同 462.以下哪些项目适宜公开招标（）。建设周期长的工程项目技术复杂的工程项目工程性质特殊的工程项目专业要求强的工程项目 463.一般情况下，土地使用权出让方式包括（）。招标挂牌拍卖协议 464.房地产开发前期的规划管理主要体现在（）。开发项目的选址定点审批核发《建设工程施工许可证》规划方案及初步设计审批核发《建设用地规划许可证》 465.规划设计条件通知书主要规定了以下哪些内容（）。人口净密度建筑容积率建筑密度规划建设用地面积 466.价值定价法要求价格对于消费者来说，代表着（）。一分钱一分货相同的质量、较低的价格相同的价格，更高的质量相同的质量、价格、更好的服务 467.市场分析主要是分析市场的（）。供求关系竞争环境目标市场可支付的价格或租金水平 468.房地产定价的方法有（）。成本加成定价法挑战定价法认知价值定价法随行就市定价法 469.项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段（）单项工程竣工验收综合验收竣工验收备案竣工验收图的绘制 470.项目或单项工程，其竣工验收的依据包括（）经过审批的项目建议书年度开工计划施工图纸和说明文件施工过程中的设计变更文件 471.开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括（）。保险合同分包合同销售合同勘察设计合同 472.以下关于各种出让方式的具体界定，正确的有（）。招标出让国有建设用地使用权拍卖国有建设用地使用权挂牌出让国有建设用地使用权协议出让国有建设用地使用权 473.债务融资渠道主要有（）抵押型权益型抵押贷款支持证券退休基金 474.以下属于债务融资的有（）发行企业债券向银行信用贷款房地产开发贷款在公开市场上发行股票 475.资本金融资成本中的资金筹集同样包括（）承诺费手续费担保费利息 476.债权偿付方式有以下几种（）偿还转期转换延期 477.新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是（）项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成新设项目法人承担相应的融资责任和风险从项目投产后的经济效益来考察偿债能力从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 478.既有项目法人的资金筹措渠道包括项目法人可用于项目的（）和国内外企业法人入股资金。现金资产变现资金发行股票筹集的资金政府政策性资金 479.金融机构进行项目贷款审查时，主要进行（）客户评价项目评估担保方式评价贷款综合评价 480.对未取得（）的项目，不得发放任何形式的贷款。国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设施工许可证 481.房地产贷款担保通常有（）三种形式。保证抵押质押提存 482.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）。1005.561010.561110.561115.56 483.按复利方式计算利息时，利息的计算公式为（）imgwidth=”115″height=”36″alt=””src=”/Attachment/Itembank/QuestionAttachments/20199/3d3d1a89-a32e-4a36-a2dc-eae1da0f7278/2019924143722177.jpg”imgwidth=”176″height=”44″alt=””src=”/Attachment/Itembank/QuestionAttachments/20199/3d3d1a89-a 484.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）1005.561010.561110.561115.56 485.（）利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。流动性偏好利率理论可贷资金利率理论IS-LM曲线模型的利率理论储蓄投资决定理论 486.已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为（）%。12.3512.5512.6812.93 487.年利率是8%，存款额2000元，计息期是两年，按单利计息方式算出的利息为（）元。32012001210210 488.某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%，该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次性偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）。994.371016.811255.161387.24 489.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入称为（）。现金流量现金流入净现金流量资金流动 490.银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期还款额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。2143.862147.552279.872291.27 491.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。2040.823451.835089.016666.37 492.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为（）。资金的时间价值资金的投资价值资金的流通价值资金的周期价值 493.某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款，已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。28.6229.1641.5648.24 494.银行为某家庭提供了一笔总额为10万元，期限10年，年利率6%的住房抵押贷款，若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还款期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。137.5410.2432.2452.2 495.某职业投资者以10000元每平米的价格购买了200平米的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可以用于还本付息的折旧、摊销利润等共24万元，则其偿债备付率为（）。0.211.232.013.23 496.（）是一种等比例增加或减少的现金流量序列，即这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。等比序列等差序列等值序列递增（减）序列 497.单利和复利的区别在于（）是否考虑资金的时间价值是否考虑本金的时间价值是否考虑先前计息周期累计计息的时间价值采用名义利率还是实际利率 498.某公司每月末存款10000元，年利率12%，每季度计息一次，计息期内仍按月复利计算。5年末的本利和为（）元。163053814077816690695550 499.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即（）或交通的通达程度。物业的易接近性物业的临街状况物业的周围环境物业所处区域的繁华程度 500.对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为（）%。0.20.81.21.8 501.物业租金水平的高低主要取决于（）业主希望的投资回报率承租人愿意承担的费用承租人的承受能力同类型物业的市场供求关系 502.写字楼物业分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，以下写字楼分类因素描述准确的是（）写字楼的级别写字楼的物业管理写字楼的级别、写字楼的位置写字楼的位置、交通方便性，建筑形式 503.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（）万元。4250.46072 504.甲级写字楼通常（）具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍然能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应建筑物的功能不是最先进的，有自热磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑 505.从有效毛收入中扣除经营费用后就得到物业的净经营收入，即（）净经营收入=有效毛收入—经营费用净经营收入=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入净经营收入=有效毛收入+其他收入—空置和收租损失净经营收入=潜在毛租金收入—空置和收租损失—经营费用 506.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据，出租单元内使用面积30平方米，外墙面积6平方米，单元间分隔面积8平方米，公摊面积3平方米，那么，可出租面积应为（）平方米。33404347 507.某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。16212022 508.某写字楼的建筑面积8万平方米，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万平方米。5.26.46.87.6 509.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金，当租户的月营业额达到210万元时，其应缴纳的租金是（）13.215.919.520.4 510.由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租金中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用，对于主要租户一般（）每2年调整一次每3年调整一次每4年调整一次每5年调整一次 511.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。5585.6150.0123.6 512.（）是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿付能力指标。流动比率资产负债率速动比率投资收益率 513.房地产开发投资的经济效果表现为（）开发利润销售收入投资收益成本利润 514.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为进入机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运用费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。7.58.312.516.7 515.（）加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。完全成本生产成本沉没成本不可预见费 516.房地产开发投资盈利能力水平动态指标是考虑了（）因素的影响，要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。资金的时间价值资金的投资价资金的流通价值资金的周期价值 517.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）%。12202430 521.某开发项目的规划建设用地面积为5000平方米，如果地上建筑容积率为6，建筑覆盖率为50%，楼高17层，其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层为标准层，则标准层每层建筑面积为（）。882176516671538 519.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的流动比率是（）80120171200 520.（）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。流动比率资产负债率速动比率投资收益率 521.房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入，称为（）销售收入经营收入出租收入自营收入 522.已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元，则该投资项目的资本金净利润率为（）%。13.043.33023.3 523.下列关于房地产投资分析成本中，正确的是（）与财务报表中的成本完全不一样应根据实际发生费用记录来确定与财务报表中的成本一样是对项目未来将要发生费用的预测和估算 524.（）是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。流动比率资产负债率速动比率投资收益率 525.（）是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。经费资金资本成本 526.下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是（）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润3个层次经营收入=销售收入+出租收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入可分配利润=税后收入—未分配利润 527.房地产开发企业应纳所得税税额=（）*所得税税率销售收入营业税销售收入—营业税收入总额—准予扣除项目金额 528.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目（）的重要指标。投资回收能力清偿能力销售收入情况投资收益率 529.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（）风险。市场财务政策经营 530.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5%，按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）%。9.08.0307.525 531.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理解析法建立在利用特尔斐法进行风险辨识与估计的基础之上蒙特卡洛主要用于解决不多于2-3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 532.（）方法不能用于房地产项目风险分析中的风险估计与评价。专家打分法三项预测值法解析法蒙特卡洛模拟法 533.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。变动可能性影响重要性发生经常性类型归属性 534.某房地产开发项目占地面积2万平米，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元每平米，预测销售价格为8000元每平米，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。1.41.51.61.8 535.房地产项目的盈亏平衡分析中，不包括（）分析。最低租售价格最低租售数量最低利润水平最高土地取得价格 536.某宗土地面积10000万平方米，土地单价800元每平方米，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息，税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元每平方米，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）平方米。10000120002100015000 537.（）方法主要适用于项目决策前期的风险估计与评价。故障树分析法调查和专家打分法解析法蒙特卡洛模拟法 538.房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本分析两种，两者的主要差异在于（）变动成本的设置销售收入的不同固定成本的设置平衡点的设置 539.人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金称为（）资金成本投资资源 540.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。位置固定性各异性适应性相互影响性 541.房地产开发投资通常属于（），它形成了房地产市场上的增量供给。短期投资长期投资直接投资间接投资 542.把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而使（）。收益最大风险最低投资回收加快投资减少 543.以下不属于投资特性的有（）时间性收益性风险性公共性 544.一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就（）。越小越大越难控制越难估算 545.下列风险中属于系统风险的是（）。比较风险市场供求风险未来运营费用风险持有期风险 546.通过适当地投资组合选择，投资者所面对的个别发展项目因素，建筑物类型、地点等引起的（）差不多完全抵消，但系统风险仍然存在。系统风险资本价值风险个别风险比较风险 547.目前我国的国家债券收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为21%，则零售业用房的预期收益率为（）。11.07%12.45%13.59%10.78% 548.（）是指房地产的地上建筑物对房地产价值有贡献的时期。全寿命使用寿命自然寿命经济寿命 549.假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。4.42%8.11%8.13%9.54% 550.买卖双方需要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。不可移动性适应性弱流动性相互影响性 551.房地产开发项目采用20%的折现率计算出项目净现值为16万元，则该项目的财务内部收益率包（）等小于20%满足目标收益率要求大于20%不满足目标收益率要求 552.物业实际运用费用支出超过预期运用费用而带来的风险是（）。未来运营费用风险资本价值风险比较风险持有期风险 553.投资者进行房地产投资的主要目的一般是为了（）。获取房地产当前收益获取房地产为了收益直接从事房地产开发经营活动间接参与房地产开发经营活动 554.房地产置业投资的目的是为了（）等。满足自身生活居住或生产经营的需要作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入转售给另外的职业投资者，并获取转售收益以上都是 555.甲乙两个物业2015年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2016年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2016年10月的价值为1200和800万元的可能性各为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。甲物业投资风险大乙物业投资风险大甲乙两个物业投资风险相同无法判断 556.下列关于房地产投资信托基金特征的表述中，不正确的是（）。由专业投资管理者负责经营管理收入现金流的主要部分分配给了股东分为权益型和抵押型两种形式投资流动性好 557.置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是（）。房地产投资易于获得金融机构的支持房地产投资能抵消通货膨胀的影响房地产投资能够得到税收方面的好处房地产投资能够提高投资者的资信等级 558.假设某段时间内房地产业预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场上整体的平均收益率法为20%，则房地产的系统性市场风险系数是（）。0.250.51.52.0 559.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。各异性适应性相互影响性专业管理依赖性 560.房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业（）及其影响这种升值潜力的因素密切相关。当前净租金水平的高低风格是否时尚整体升值潜力质量是否优 561.写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为每年400元/平方米，则其面临的风险是（）。市场供求风险周期风险变现风险通货膨胀风险 562.房地产投资首先面临的是（）。未来经营费用的风险系统风险持有期风险非系统风险 563.为获得房地产所带来的投资收益，必须先（）。拥有房地产从事房地产开发经营行业聘用房地产经纪人成为房地产建筑商 564.以下不属于房地产市场专业顾问的是（）。建筑师精算师工程师律师 565.房地产是一种特殊的商品，（）是其于劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。变现性不可以移动性弱流动性政策影响性 566.房地产泡沫产生的直接诱因（）。土地稀缺城市化进程快投机需求膨胀过度放贷 567.关于政府对房地产市场的调控，下列说法正确的是（）。房地产税收政策虽然对规范房地产市场交易行为起到明显作用，但是不是政府用来调控房地产市场的核心政策之一由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产进行调控政府不对租金进行控制由于房地产市场供给的稀缺性，住房政策的调整，对其供应量影响不大 568.房地产泡沫产生的基础是（）。投机需求的膨胀金融机构的过度放贷土地有限性和稀缺性开发商之间的博弈 569.房地产市场按市场交易形式细分，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。租赁销售保险抵押 570.房地产市场的参与者中专业顾问包括（）。1.建筑师2.工程师3.会计师4.律师5.估价师6.造价工程师12424512345123456 571.对开发的产品在租售前进行估价，确定其最后可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（）的主要工作内容。会计师经济师估价师工程师 572.房地产市场按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，其中一级市场指（）。土地使用权转让市场新建商品房租售市场土地使用权出让市场土地使用权出让市场和新建商品房租售市场 573.在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率阶段为（）。租金增长率上升新增供给小于新增需求新开工项目增加租金增长率下降 574.购买力是对自用型购买者的主要约束条件，而对投资型购买者来说，其（）往往决定了其愿意支付的价格水平。自身支付能力拥有物业后所能获取的预期收益大小市场供求状况区域因素 575.下列影响房地产市场的因素中，与其他3项不同类的是（）。基础设施状况城市或区域总体经济发展水平产业与结构布局社区和城市发展形态 576.开发商从项目公司到大型跨国公司有许多种类型，开发商的目的是通过实施开发过程获取利润，开发商的主要区别在于（）。开发的物业是出售还是作为一项长期投资经营管理风格的差异是否是物业的拥有者或是投资者开发商的规模大小 577.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。市场参与者的投机需求是房地产产生泡沫的直接诱因可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 578.经济环境的影响因素主要有城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、（）基础设施状况、利率或通货膨胀等。城市或区域产业结构预布局人口数量与结构土地资源状况建筑技术进步 579.房地产市场按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，其中三级市场指（）。土地使用权转让市场新建商品房租售市场存量房地产交易市场土地使用权出让市场和新建商品房租售市场 580.某城市2014年存量商品住房的吸纳率为40%，则该市同期存量商品住房的吸纳周期是（）。0.4月2.5月0.4年2.5年 581.房地产市场按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场指（）。土地使用权转让市场新建商品房租售市场土地使用权出让市场土地使用权转让和新建商品房租售市场 582.以下属于生产者与消费者心理因素的影响的是（）。非理性预期价格机制容积率控制生产的时间落差 583.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期（）。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段. 584.通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求（）。政府拥有足够的土地储备和供给能力土地供应计划的公开政府拥有土地的完全控制权投资者拥有大量的土地控制权 585.在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期的（）。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段 586.市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）移动平均法指数平滑法市场因子推演法简单平均法 587.引用愈来愈近期的销售量来不断修正平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际，这种方法是（）简单平均法移动平均法加权移动平均法指数平滑法 588.某市去年住宅的实际销售量为500万平米，预测销售量为450万平米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平米。450475490500 589.通过了解（）和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。吸纳率分析房地产市场的商业周期分析家庭规模与结构分析投资购买和使用购买的比例分析 590.某市上期房屋预测销售面积200000平米，实际销售220000平米，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为（）平米。208600380600211400239400 591.房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的，因此（）就成了房地产分析的第一步工作。确定调查方式设计问卷收集信息定义市场区域 592.（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。全面覆盖大量定制市场专业化产品专业化 593.（）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。单一市场集中化产品专业化市场专业化全面覆盖 594.各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是（）不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用土地费用包括土地使用权出让金征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 595.对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为（），也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资②成本③销售或出租收入④税金⑤利润。①②③①②③④⑤②③⑤①②④ 596.（）包括出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。时间类参数融资类参数评价标准类指标收益类指标 597.为了满足项目的资金需求，可优先使用（）资本金预租售收入借贷资金其他收入 598.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法称作（）。单元估算法单位指标估算法概算指标法工程量近似匡算法 599.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式直接费=每平方米造价指标*建筑面积，属于（）单元估算法单位指标估算法概算指标法工程量近似匡算法 600.（）也称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策 601.房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用称作（）。管理费销售费用其他费用前期费用 602.投资机会研究的主要内容有地区情况、经济政策、（）、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响等。规划设计方案投资估算资源条件投资权益 603.税后利润的分配顺序，首先是（）弥补企业以前年度的亏损提取法定盈余公积金提取公益金向投资者分红 604.（）阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策 605.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。财务盈利能力清偿能力资金平衡情况营运能力 606.某房地产开发项目拟有3个投资方案，若对这3个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）损益表资金来源与运用表资本金现金流量表全部投入现金流量表 607.编制招标文件是房地产开发（）的工作。投资机会选择与决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段 608.（）要使用损益平衡图这一概念。目标定价法价值定价法挑战定价法成本加成定价法 609.开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个（）的程序。合乎逻辑合乎开发规律合乎逻辑和开发规律非逻辑和开发的规律 610.制定进度计划网络计划法是以（）来表达工程的进度。资金流动计划图网络图直方图控制图 611.根据《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068)，普通房屋的设计使用年限通常为（）年。40506070 612.开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是（）。挑战定价法价值定价法认知价值定价法随行就市定价法 613.（）在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取。施工单位建设单位监理单位设计单位 614.对于房地产开发商而言，可以以（）方式获取土地使用权。行政划拨市场机制行政划拨和市场机制出让和转让 615.邀请招标也叫选择性招标，被邀请参加投标的承包商通常在（）个之间。3-83-63-53-10 616.招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标的方式叫（）。公开招标邀请招标议标代理招标 617.关于民用建筑构造要求的说法，错误的是（）阳台、外廊、室内回廊等应设置防护儿童专用活动场的栏杆，其垂直杆件间的净距不应大于0.11m室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不应大于0.80m有人员正常活动的架空层的净高不应低于2m 621.如果开发商出现下列情况，1.难于估算成本；2.公司打算与同行和平共处；3.如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反应，此时往往采用（）。挑战定价法价值定价法认知定价法随行就市定价法 619.项目从开工到竣工验收所经过的过程是（）。投资机会选择与决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段 620.仅从买方单方面收取佣金的代理形式是（）。双重代理买方代理卖方代理首席代理 621.确定开放项目发包的范围，为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（）方式发包。分阶段发包单项工程发包专业工程发包建设全过程统包 622.当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用（）的市场营销方式。委托物业代理延期销售开发商自行销售预售 623.以下不属于经营性用地的有（）。工业用地旅游用地娱乐用地商品住宅用地 624.由于委托房地产经纪机构租售要支付相当于售价（）的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。0.5%–3%1%–3%1.5%–3%2%–3% 625.价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即（）。高价格、高价值物美价廉低价格名牌效应 626.成本控制的对象主要是控制主要费用中的（）。变动费用固定费用材料费用人工费用 627.卖方物业代理从（）收取佣金。买方卖方买卖双方协议中规定的一方 628.按层数分类，地上十层的住宅属于（）。底层住宅多层住宅中高层住宅高层住宅 629.下列用房通常可以设置在地下室的是（）。游艺厅医院病房幼儿园老年人生活用房 630.承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付开发商。半个月一个月一个半月二个月 631.根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法是（）。成本加成定价法价值定价法目标定价法随行就市定价法 632.以下哪项（）工作标志着开发商的招标工作即告圆满结束的程序。选定合适的委托招标代理机构开发商向中标单位发出中标通知书开发商与中标单位签订了合同未中标单位退回招标文件，领回押金 633.我国个人住房贷款期限最长不超过（）年。10152030 634.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）%。60708090 635.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险称为（）市场风险经营风险财务风险完工风险 636.关于个人住房抵押贷款说法错误的是（）个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制 637.资金占用费需按（）原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。综合利率贷款利率折现率机会成本 638.关于贷款担保说法错误的是（）是为了提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证贷款的担保人能取代借款人的信用状况贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还贷款有保证、抵押、质押3种形式 639.新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。政府政策性资产变现企业入股个人个股范围 640.对于申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的（）%。20253035 641.融资成本包括（）和资本金融资成本。机会融资成本股票融资成本债务融资成本权益融资成本 642.房地产业与金融业密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和（）信托融资股票融资抵押贷款支持证券融资权益融资 厦门一体化 50196 房地产经营管理 网上在线形考作业国开电大历年参考题目如下： 厦门一体化 50196 房地产经营管理 网上在线形考作业[答案]相关练习题： 张衡最著名的大赋代表作是（ ）。 由黑白电视机发展为彩色电视机属于( )。 中英两国政府首脑在北京正式签署关于香港问题的《联合声明》及三个附件是在（ ） 在直流电力拖动自动控制系统中，降低电枢电压调速得到广泛应用。 容易受个人主观因素影响而使信息失真是（ ） 三相交流电路是指系统是由三个频率，幅值和相位都相同的交流电源供电。 沉积岩的结构按组成物质、颗粒大小及其形状等方面的特点，一般分为（ ）。 《作业证》可以跨行政区颁发。 科技奖励制度的特点有哪些（） 吉大20秋学期《思想道德修养与法律基础》在线作业1-0004 总部运营支持管控体系设计的内容包括（） 幼儿园设置与存在的价值就在于为社会培养出合格人才，（）是幼儿园的根本目标。 2、参加高等教育自学考试（本科），所有科目平均分在65~70分以上（不同学校要求不同），毕业论文答辩良好及以上并通过学位外语（英、日、法、德）考试，毕业后可以申请成人学士学位（有的学校还要求通过学位加试，即本专业主干课加试）。 利用时间链做动画效果，如果想要一个动作在页面载入5秒启动，并且是每秒15帧的效果，那么起始关键帧应该设置在时间链的（ C ） 现代劳动立法的开端始于哪个国家？ (责任编辑：admin) |
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