物权与债权的保护方法不同 ★考核知识点 ： 建设工程中施工单位的质量责任 ， 附2.1.5：（考核知识点解释） (1)施工单位必须在其资质等级许可的范围内
物权与债权的保护方法不同
★考核知识点：建设工程中施工单位的质量责任，附2.1.5：（考核知识点解释）
(1)施工单位必须在其资质等级许可的范围内承揽相应的施工任务，不得承揽超越其资质等级业务范围以外的任务，不得将承接的工程转包或违法分包，也不得以任何形式以其他施工单位的名义承揽工程或允许其他单位或个人以本单位的名义承揽工程。(2)施工单位对所承包的工程项目的施工质量负责。应当建立、健全质量管理体系，落实质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。实行总承包的工程，总承包单位应对全部建设工程质量负责。建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或多项实行总承包的，总承包单位应对其承包的建设工程或采购设备的质量负责;实行总分包的工程，分包应按照分包合同约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带贵任。(3)施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术规范标准组织施工。未经设计单位同.意，不得擅自修改工程设计。在施工中，必须按照工程设计要求、施工技术规范标准和合同约定，对建筑材料、构配件、设备和商品混凝土进行检验，不得偷工诚料，不得使用不符合设计和强制性技术标准要求的产品，不得使用未经检验和试验或检验和试验不合格的产品。
★考核知识点：土地使用权出让的方式，
附2.1.6：（考核知识点解释）
1）拍卖出让方式 拍卖出让方式是土地使用权出让人或其委托的拍卖机构在制定时间、地点，向符合规定条件用地需求者公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权。 2）招标出让方式 招标出让方式是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他经济组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的方式3）协议出让方式 协议出让是政府或者政府委托国土资源主管部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式。 4）挂牌出让方式 挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方式
★考核知识点：建设项目选址意见书的内容，
附2.1.7：（考核知识点解释）
（1）建设项目的基本情况。建设项目的基本情况主要是建设项目名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。（2）建设项目规划选址的主要依据。建设项目规划选址的主要依据包括：① 经批准的项目建议书；② 建设项目与城市规划布局协调；③ 建设项目与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；④ 建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；⑤ 建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。（3）建设项目选址、用地范围和具体规划要求。建设项目选址意见书应当明确建设项目选址、用地范围和具体规划要求，这是建设项目选址意见书的结论。
★考核知识点：申请施工许可证的条件，
附2.1.8：（考核知识点解释）
（1）依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。（4）已经确定施工企业。（5）有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。（6）有保证工程质量和安全的具体措施。（7）按照规定应该委托监理的工程已经委托监理企业。（8）建设资金已经落实。（9）法律、行政法规规定的其他条件。
★考核知识点：我国民事审判的基本制度，
附2.1.9：（考核知识点解释）
我国民事审判的基本制度有：合议制度、回避制度、公开审判制度、两审终审制度。
1）合议制度
合议制是指由三名以上的审判人员组成审判集体，代表人民法院行使审判权，对案件进行审理并作出裁判的制度。实行合议制，是为了发挥集体的智慧，弥补个人能力上的不足，以保证案件的审判质量。
合议制的组织形式为合议庭。合议庭的人数都必须是三人以上的单数，其中一人担任审判长，主持审判活动。合议庭的审判长由院长或者庭长指定审判员一人担任；院长或者庭长参加审判的，由院长或者庭长担任。
合议庭的组成取决于审级和案件的性质，包括以下几种情况：①人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭；②人民法院审理第二审民事案件，由审判员组成合议庭；③发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭；④人民法院审理再审案件，原来是第一审的，按照第一审程序另行组成合议庭；原来是第二审的或者是上级人民法院提审的，按照第二审程序另行组成合议庭。
合议庭应当接受审判委员会的指导和监督，并执行审判委员会的决定。合议庭成员地位平等，享有同等的权力；陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利和义务。合议庭评议的案件，实行少数服从多数的原则。评议应当制作笔录，由合议庭成员签名。评议中的不同意见，必须如实记入笔录。
2）回避制度
回避制度是指为了保证案件的公正审判，审判人员和其他有关人员在遇有法律规定不宜参加案件审理的情形时，退出案件审理活动或有关诉讼活动的制度。根据《民事诉讼法》的规定，适用回避的人员包括：审判人员（包括审判员和人民陪审员）、书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人员等。
根据《民事诉讼法》第44条第1款的规定，回避的情形有：①是本案当事人或者当事人、诉讼代理人的近亲属；②与本案有利害关系；③与本案当事人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。所谓“其他关系”，是指除与案件有利害关系及与当事人有近亲属关系之外的特殊亲密或仇嫌关系的存在，足以影响案件的公正审理。
当事人提出回避申请，应当说明理由，在案件开始审理时提出；回避事由在案件开始审理后知道的，也可以在法庭辩论终结前提出。
被申请回避的人员在人民法院作出是否回避的决定前，应当暂停参与本案的工作，但案件需要采取紧急措施的除外。
院长担任审判长时的回避，由审判委员会决定；审判人员的回避，由院长决定；其他人员的回避，由审判长决定。
3）公开审判制度
公开审判制度是指人民法院审理民事案件，除法律规定的情形外，审判过程及结果应当向群众、社会公开。
公开审判制度包括三项内容：第一，开庭前公告当事人的姓名、案由和开庭时间；第二，开庭时允许群众旁听和允许新闻记者采访报道；第三，公开宣告判决。根据法律的规定，公开审判也有例外。下列案件法定不公开审判：一是涉及国家秘密的案件；二是涉及个人隐私的案件；三是法律另有规定的案件。下列案件当事人申请不公开审理的，可以不公开审理：一是离婚案件；二是涉及商业秘密的案件。无论是公开审理的案件，还是不公开审理的案件，宣判时一律公开。
4）两审终审制度
两审终审制度是指一个民事案件经过两级法院的审判，案件的审判即宣告终结的制度。两审终审制的设立，一方面有利于保障当事人正当权利的行使，另一方面有利于实现法院内部的审判监督。
依两审终审制度，一般的民事诉讼案件，当事人不服一审人民法院的判决、允许上诉的裁定，可以上诉至二审人民法院；二审人民法院对案件所做的判决、裁定为生效判决、裁定，当事人不得再上诉。两审终审也有例外的规定，即对某些案件，当事人不能提起上诉，而只经过一审法院的审结即告终结，下列案件即为一审终审：①最高人民法院作为一审法院审理的案件；②人民法院按照特别程序及督促程序、公示催告程序、破产还债程序审理的案件。
★考核知识点：建设工程招标投标的意义，
附2.1.10：（考核知识点解释）
招标投标是市场经济条件下进行大宗货物买卖或建设工程发包与承包时通常采用的竞争交易方式。采用招标投标的方式进行建设工程的发包与承包，其最显著的特征，是将竞争机制引入了建设工程的发包与承包活动之中，与计划经济条件下通过行政手段向建筑企业分配建设任务，或者与采用“一对一”谈判的办法进行建设工程的发包与承包相比，具有明显的优越性，主要表现在以下几个方面。
（1）招标方通过对各投标竞争者的报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、质量保障体系可靠、具有良好信誉的承包商作为中标者，与之签订承包合同，这显然有利于保证工程质量、缩短建设工期、降低工程造价、提高投资效益。
（2）招标投标活动要求依照法定程序公开进行，有利于堵住建设工程发包与承包活动中行贿受贿等腐败和不正当竞争行为的“黑洞”。
★考核知识点：我国投资项目立项许可制度及其之间的区别，
附2.1.11：（考核知识点解释）
我国投资项目立项许可制度包括核准制、备案制、审批制三种，区别主要为（1）适用对象上的区别。审批制适用于政府投资项目；核准制适用于《政府核准的投资项目目录》内的投资项目；其他项目无论规模大小均实行备案制。（2）审查内容上的区别。对于政府投资项目，采用直接投资和资本金注入方式的，只审批项目建议书和可行性研究报告，除特殊情况外不再审批开工报告；采用投资补助、转贷和贷款贴息方式的，只审批资金申请报告。核准制主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准审查。对于备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。（3）程序环节上的区别。审批制一般要经过项目建议书、可行性研究报告等多个环节。而核准制、备案制只有项目申请核准或备案一个环节。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。
★考核知识点：建设工程规划许可证的申报范围，
附2.1.12：（考核知识点解释）
（1）新建、改建、扩建建筑工程。（2）各类市政工程、管线工程、道路工程等。（3）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程及改变原有外貌、结构、平面的装修工程。（4）沿城市道路或者在广场设置的城市雕塑等美化工程。（5）户外广告设施。（6）各类临时性建筑物、构筑物。
★考核知识点：政府和社会资本合作模式的特点，
附2.1.13：（考核知识点解释）
与其他项目建设模式不同，政府和社会资本合作模式具有三大特征，分别是伙伴关系、利益共享和风险共担。
1）伙伴关系
伙伴关系是PPP模式的首要特征。PPP模式中政府部门与社会资本的伙伴关系与其他关系相比具有独特的特征，双方之所以形成伙伴关系核心问题在于存在一个共同的目标，即在某个具体项目中，双方能够以最少的资源，实现更多更好的产品或服务的供给。在此基础上，社会资本方实现自身利益的追求，而政府部门则以此目标实现公共利益的追求。
2）利益共享
利益共享是PPP模式的重要特征，也是政府部门和社会资本的伙伴关系得以长久的基础。通过利益共享可以使双方在共享PPP项目或服务成果的同时，使社会资本取得必要的长期的稳定的投资回报。在此需要明确的是，PPP模式中的利益共享并不是简单的分享利润，而是政府部门需要控制社会资本在项目运用过程中不会产生超额利润，鉴于任何PPP项目均具有公益性，在项目实施过程中并不能以利润最大化为目的。
3）风险共担
风险共担是与利益共享相对应的PPP模式的另一特征，如果没有风险共担，也不可能形成健康持续的伙伴关系。一般情况下，在PPP模式中，政府部门和社会资本之间的风险共担遵循谁最有利于控制风险的原则进行划分，如政府部门一般承担政策风险、项目立项、审批延误、征地拆迁等风险，而社会资本一般承担项目的融资、施工建设、运营维护等风险。合理设计项目的风险共担机制是PPP项目健康运行的重要保障。
★考核知识点：简述我国各类用地土地使用权出让的最高年限，
附2.1.14：（考核知识点解释）
土地使用权出让最高年限由国务院规定，根据1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让年限根据不同用途而确定。 （1）居住用地70年。 （2）工业用地50年。 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。 （4）商业、旅游、娱乐用地40年。 （5）综合或者其他用地50年。
★考核知识点：申请施工许可证的条件，
附2.1.15：（考核知识点解释）
（1）依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。（4）已经确定施工企业。（5）有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。（6）有保证工程质量和安全的具体措施。（7）按照规定应该委托监理的工程已经委托监理企业。（8）建设资金已经落实。（9）法律、行政法规规定的其他条件。
★考核知识点：建设工程分包的条件，
附2.1.16：（考核知识点解释）
（1）总承包单位只能将部分工程分包给具有相应资质条件的单位。建筑工程的部分工程只能分包给具有相应资质等级的单位，建设工程的承包商必须具有相应的资质条件，这个规定同样适用于工程分包商。
（2）为防止总承包单位擅自将应当由自己完成的工程分包出去或者将工程分包给建设单位所不信任的承包单位，《建筑法》第29条规定，分包的工程必须是总承包合同约定可以分包的工程，合同中没有约定的，须经建设单位认可。因为分包实际上是将总承包合同的部分义务转让给第三人即分包商，分包商可能影响业主的合同利益，所以必须取得业主的同意，否则合同无效。一般同意方式有：总承包商在投标书中已声明中标后准备分包的项目，且该声明未被拒绝；在总承包合同中有约定分包条款的；在总承包后的履行过程中，得到业主认可的。
（3）为防止某些承包单位在拿到工程项目后以分包的名义倒手转包，损害建设单位的利益，破坏建筑市场秩序，《建筑法》规定，实行施工总承包的，建筑工程的主体结构必须由总承包单位自行完成，不得分包。
★考核知识点：企业投资项目申请书的咨询评估的内容，
附2.1.17：（考核知识点解释）
（1）企业投资项目咨询评估报告主要包括：申报单位及项目概况评估；发展规划、产业政策和行业准入评估；资源开发及综合利用评估；节能方案评估；建设用地、征地拆迁及移民安置评估；环境和生态影响评估；经济影响评估；社会影响评估；主要风险及应对措施评估；主要结论和建议等
★考核知识点：建设工程中施工单位的质量责任，
附2.1.18：（考核知识点解释）
(1)施工单位必须在其资质等级许可的范围内承揽相应的施工任务，不得承揽超越其资质等级业务范围以外的任务，不得将承接的工程转包或违法分包，也不得以任何形式以其他施工单位的名义承揽工程或允许其他单位或个人以本单位的名义承揽工程。(2)施工单位对所承包的工程项目的施工质量负责。应当建立、健全质量管理体系，落实质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。实行总承包的工程，总承包单位应对全部建设工程质量负责。建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或多项实行总承包的，总承包单位应对其承包的建设工程或采购设备的质量负责;实行总分包的工程，分包应按照分包合同约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带贵任。(3)施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术规范标准组织施工。未经设计单位同.意，不得擅自修改工程设计。在施工中，必须按照工程设计要求、施工技术规范标准和合同约定，对建筑材料、构配件、设备和商品混凝土进行检验，不得偷工诚料，不得使用不符合设计和强制性技术标准要求的产品，不得使用未经检验和试验或检验和试验不合格的产品。
（二）、案例分析
★考核知识点: 有限责任公司的概念和特征，
附2.2.1：（相关内容抄录）
有限责任公司是股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。有限责任公司通常是适用于中小型企业的一种组织形式，其与股份有限公司比较具有以下几个方面特征。
1.股东人数有最高数额限制
《公司法》第24条规定，有限责任公司由50个以下股东出资设立。除有限责任公司以外的其他各类公司一般只有股东最低人数的限制而没有最高人数的限制。
2.股东对公司承担有限责任
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。公司股东不对公司债权人负责，公司债权人不能对公司股东主张权利。
3.设立手续和公司机关相对简易化
有限责任公司因其规模及社会影响力有限，因此公司法通常规定了相较于股份有限公司简单的设立手续和公司法人治理结构。
4.具有非公众和非公开的性质
有限责任公司规模及社会影响力有限，且具有人合特征，严格限制股东对外转让出资，因此有限责任公司的股东往往限于特殊群体，其经营状况也就无须公开。
★考核知识点: 合同成立的时间和地点，
附2.2.2：（相关内容抄录）
1.合同成立的时间
（1）承诺生效时合同成立，这是大部分合同成立的时间标准。
（2）当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。如果双方当事人未同时在合同书上签字或盖章，则以当事人中最后一方签字或盖章的时间为合同的成立时间。
（3）当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以要求在合同成立之前签订确认书。签订确认书时合同成立。
2.合同成立的地点
由于合同订立方式的不同，合同成立地点的确定标准也有不同。
（1）承诺生效的地点为合同成立的地点。这是大部分合同成立的地点标准。
（2）采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。
（3）当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。如果双方当事人未在同一地点签字或盖章，则以当事人中最后一方签字或盖章的地点为合同成立的地点。
★考核知识点: 缔约过失责任，
附2.2.3：（相关内容抄录）
缔约过失责任，也称缔约过错责任，是指当事人在订立合同过程中，因故意或者过失致使合同未成立，未生效、被撤销或无效，给他人造成损失而应承担的损害赔偿责任。
《合同法》规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：①假借订立合同，恶意进行磋商；②故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；③当事人泄露或者不正当地使用在订立合同过程中知悉的商业秘密；④有其他违背诚实信用原则的行为。
缔约过失责任与违约责任存在以下区别。①两种责任产生的时间不同。缔约过失责任发生在合同成立之前；而违约责任产生于合同生效之后。②适用范围不同。缔约过失责任适用于合同未成立、合同未生效、合同无效等情况；违约责任适用于生效合同。③赔偿范围不同。缔约过失赔偿的是信赖利益的损失；而违约责任赔偿的是可期待利益的损失。原则上可期待利益的损失要大于信赖利益的损失。
★考核知识点: 可变更、可撤销合同的概念，
附2.2.4：（相关内容抄录）
可撤销合同是指因合同当事人意思表示的瑕疵，撤销权人可以请求人民法院或者仲裁机构予以撤销或者变更的合同。与无效合同相比，可撤销合同在撤销前已经生效。在被撤销以前，其法律效果可以对抗除撤销权人以外的任何人。而无效合同在法律上当然无效，从一开始即不发生法律效力。而且可撤销合同的撤销，应由撤销权人以撤销行为为之，人民法院不主动干预。无效合同在内容上具有明显的违法性，故对无效合同的确认，司法机关和仲裁机构可以主动干预，宣告其无效。
★考核知识点: 仲裁协议的效力，
附2.2.5：（相关内容抄录）
仲裁协议的效力是指一项仲裁协议本身的有效性及有效的仲裁协议对双方当事人、法院和仲裁机构的作用或约束力。
1）仲裁协议效力的确认机构
根据我国《仲裁法》及最高人民法院司法解释的规定，对仲裁协议的确认机构是仲裁委员会和人民法院。
我国《仲裁法》第20条规定，当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲裁庭首次开庭前提出。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第13条规定：依照《仲裁法》第20条第2款的规定，当事人在仲裁庭首次开庭前没有对仲裁协议的效力提出异议，而后向人民法院申请确认仲裁协议无效的，人民法院不予受理。仲裁机构对仲裁协议的效力作出决定后，当事人向人民法院申请确认仲裁协议效力或者申请撤销仲裁机构的决定的，人民法院不予受理。
2）仲裁协议效力的表现
（1）对当事人的效力——约束双方当事人对纠纷解决方式的选择权。仲裁协议一经合法成立，即对双方当事人产生法律效力，纠纷发生后，当事人解决纠纷的方式只能是向仲裁协议中所确定的仲裁机构申请仲裁，而丧失了就该纠纷向法院起诉的权力。
（2）对仲裁机构的效力——授予仲裁机构仲裁管辖权并限定仲裁的范围。有效的仲裁协议是仲裁委员会受理仲裁案件的基础，是仲裁机构受理案件及进行仲裁的依据。同时，仲裁庭只能依仲裁协议约定的方式对当事人在仲裁协议中约定的事项进行仲裁。
（3）对法院的效力——排除法院对争议案件的管辖权。根据《仲裁法》第5条的规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉时未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外。
3）仲裁协议的无效与失效
根据我国《仲裁法》规定，导致仲裁协议无效的情形有：①口头形式的仲裁协议；②约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围；③无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议；④一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的；⑤仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人又达不成补充协议的；⑥当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在《仲裁法》第20条第2款规定期间内提出异议的除外。
仲裁协议的失效是指一项有效的仲裁协议因特定事由的发生而丧失法律效力的情况。导致仲裁协议失效的事由主要有：仲裁裁决得以履行或执行；当事人放弃已签订的仲裁协议；仲裁裁决被法院裁定撤销或者不予执行；附期限的仲裁协议期限届满等。
★考核知识点: 物权，
附2.2.6：（相关内容抄录）
因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律定有规定和合同另有约定外，自合同订立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。
物权具有追及效力，而债权只能在特定当事人之间发生效力
物权的追及效力是指物权的标的物不管辗转流入到什么人手中，所有权人都可以依法向物的占有人索取，请求其返还，任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务。而债权只能在合同当事人之间发生效力。债权通常具有相对性，因此合同一方当事人原则上只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求。但是，物权的追及效力并不是绝对的，因为在确立了善意取得制度之后，物权应当受到善意取得制度的限制，即当标的物由占有人非法转让给第三人，而第三人取得该标的物是出于善意，则所有人不得请求第三人返还原物，只能请求不法转让人赔偿损失。
★考核知识点: 物权变动的含义，
附2.2.7：（相关内容抄录）
物权的变动是指物权的发生、变更、转让和消灭的总称。就权利人而言，物权变动意味着物权的取得、设定、内容变更与丧失。我国《物权法》并未使用“物权变动”这一抽象术语，而是采用了“物权的设立、变更、转让和消灭”这种具体表述。
1）物权的设立
物权的设立，又称物权的发生，是指民事主体依法设立ABC物权。物权的取得有原始取得和继受取得两种类型。
原始取得，又称固有取得，是指不以他人的权利及意思为依据，而是根据法律的规定直接取得物权。原始取得多是因事实行为而取得物权，其包括两种情形：一是物上本来就不存在任何物权，因此物权的取得当然不受制于任何既存的权利，如无主物的取得；二是物上本存在他人的物权，在正常情况下，依意思自治的原理，物权取得人取得物权须以原权利为基础并以原权利人的意志决定，但是在特殊情况下，为追求交易安全或维持交易秩序等目标，法律也直接规定某些法定的物权取得方式，从而使物权的取得不受既存物权的影响，如依善意取得而取得所有权。
继受取得是指依据他人的意思而取得物权。继受取得多因法律行为而取得物权，它又可以分为移转继受取得和创设继受取得。移转继受取得，是指就他人的物权依其原状而取得，如基于买卖关系而取得的所有权。创设继受取得，是指在他人之物上设定用益物权或者担保物权等定限物权。
2）物权的变更
物权的变更有广义与狭义之分。广义上的物权的变更，是指物权法律关系诸要素的变更，包括主体变更、客体变更和内容变更。狭义上的物权的变更，是指物权的客体变更和内容变更。
物权的客体变更，是指物权标的物在量上发生的增减、权利内容的扩充和缩小等。
物权的内容变更，是指在不改变物权性质的情况下，其内容有所改变。
由于物权主体的变更及客体、内容的完全改变，通常会造成物权的取得或终止，故一般不作为物权的变更来理解，而在物权的取得或终止中论述。
3）物权的消灭
物权的消灭是指某一物权归于消灭，权利人丧失了某一物权。物权的消灭分为绝对消灭和相对消灭。绝对消灭是指物权本身终局地消灭，他人也未取得该权利，如标的物灭失、法定期间届满等。相对消灭是指权力本身并未消灭，只是变更了物权的主体，如因买卖行为，使卖方对所有物丧失所有权，而买方获得其所有权。除其他原因，物权还因混同、抛弃而发生消灭。
★考核知识点: 招标人自行办理招标事宜的调件，
附2.2.8：（相关内容抄录）
《工程建设项目自行招标试行办法》（国家计委5号令）第四条规定，招标人自行办理招标事宜，应当具有编制招标文件和组织评标的能力，具体包括：①具有项目法人资格（或者法人资格）；②具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；③有从事同类工程建设项目招标的经验；④设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；⑤熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章。
★考核知识点: 招投标法律规定，
附2.2.9：（相关内容抄录）
《工程建设项目施工招标投标办法》（30号令）第十五条规定，自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5个工作日。
《招标投标法》第二十五条规定，投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。法人总公司或具有法人资格的子公司投标，只能以自己的名义、自己的资质、自己的业绩投标，不能相互借用资质和业绩。
《工程建设项目施工招标投标办法》第三十七条规定，投标保证金一般不得超过投标总价的2%，但最高不得超过80万元人民币。
《招标投标法》第三十七条规定，依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。
《评标委员会和评标方法暂行规定》（12号令）第二十一条规定，在评标过程中，评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。
《招标投标法》第四十三条规定，在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。同时，《工程建设项目施工招标投标办法》（30号令）第五十九条卫规定，招标人不得向中标人提出压低报价、增加工作量、缩短工期或其他违背中标人意愿的要求，以此作为发出中标通知书和签订合同的条件。
★考核知识点: 招标人在发出中标通知书后的工作，
附2.2.10：（相关内容抄录）
招标人在发出中标通知书后，应完成以下：
1）自确定中标人之日起15日内。向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。
2）自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件，与中标人订立书面合同；招标文件要求中标人提交履约担保的，中标人应当在签订合同前提交，同时招标人向中标人提供工程款支付担保。
3）与中标人签订合同后5个工作日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
★考核知识点: 承包建筑工程单位的资质证书，
附2.2.11：（相关内容抄录）
根据《建筑法》第26条规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”《建筑法》第66条规定：“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，建筑施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任。”
★考核知识点: 建设工程勘察设计合同的主要条款，
附2.2.12：（相关内容抄录）
根据住建部发布的建设工程勘察与设计合同示范文本，一般建设工程勘察设计合同由合同协议书、通用合同条款和专用合同条款组成。其中，合同协议书主要包括工程概况、勘察范围和阶段、技术要求及工作量、合同工期、质量标准、合同价款、合同文件构成、承诺、词语定义、签订时间、签订地点、合同生效和合同份数等内容，集中约定了合同当事人基本的合同权利义务。
通用合同条款具体包括一般约定、发包人、勘察人（设计人）、工期、成果资料、后期服务、合同价款与支付、变更与调整、知识产权、不可抗力、合同生效与终止、合同解除、责任与保险、违约、索赔、争议解决及补充条款等。
专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。合同当事人可以根据不同建设工程的特点及具体情况，通过双方的谈判、协商对相应的专用合同条款进行修改补充。
★考核知识点: 合同法，
附2.2.13：（相关内容抄录）
《合同法》第二百八十五条规定，因发包人变更计划，提供的资料不准确，或者未按照期限提供必需的勘察、设计工作条件而造成勘察、设计的返工、停工或者修改设计，发包人应当按照勘察人、设计人实际消耗的工作量增付费用。
★考核知识点: 合同法，
附2.2.14：（相关内容抄录）
《合同法》第二百八十条“勘察、设计的质量不符合要求或者未按照期限提交勘察、设计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失”
《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”
★考核知识点: 土地使用权出让的概念和特点，
附2.2.15：（相关内容抄录）
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让须依法签订土地使用权出让合同，并在使用者支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记并领取土地使用权证。土地使用权出让是土地使用权作为商品被经营和进入流通领域的第一步，也是房地产开发用地最为重要的形式之一。
土地使用权出让包含以下特点。
〖BT5〗1）出让主体的特殊性
土地使用权出让法律关系当事人，一方为出让人，另外一方为受让人。土地出让过程中，出让人是国家政府，是国有土地所有权人，是国有土地产权的唯一代表。只有代表国家的县级以上人民政府才有权有偿出让土地使用权，各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的具体落实，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的审核与权属管理。除国家和其法定代表外，任何单位和个人都不能充当出让人。受让人可以是中国境内外公司、企业、其他组织和个人。
〖BT5〗2）出让客体的限制性
土地使用权出让客体是有严格要求限制的。土地使用权出让的客体仅限于城市规划区域内的国有土地使用权，农村土地使用权不得采用出让方式，集体所有土地需经政府依法征用为国有土地后，该土地的使用权才可出让，且出让的是土地的使用权，而非土地所有权。
〖BT5〗3）出让的期限性
国家出让土地使用权是有年限限制的。使用年限届满后，如果需继续使用土地应向政府申请续期，不再申请的政府将无偿收回土地使用权。土地使用权的最高年限由国务院规定。
〖BT5〗4）出让的有偿性
土地使用权出让的有偿性表现在，土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金。只有在支付出让金后，才能向政府土地管理部门申请登记，领取土地使用权证，取得土地使用权。
★考核知识点: 土地使用权的出让条件，
附2.2.16：（相关内容抄录）
土地使用权的出让必须符合相关法律、法规的规定，必须遵守以下条件。
〖BT5〗1）土地使用权出让的范围
土地使用权的出让范围包括地域范围、土地范围和建设项目范围三个方面。
（1）地域范围。是指土地使用权在什么空间地域范围内进行。根据《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让只能在城市规划区的范围内进行，即城市人民政府编制并经依法批准的城市总体规划所划定的范围。
（2）土地范围。是指在集体所有土地范围还是国有土地范围。我国土地使用权的出让只能在城市规划区域范围内的国有土地上进行，需要占用集体所有土地的，须依法将其征用为国有土地方可出让。
（3）建设项目范围。是指可采取出让方式提供土地使用权的项目。在我国，土地使用权出让的建设项目用地主要有商业、娱乐、工业、旅游、住宅等用地。
〖BT5〗2）土地使用权出让的年限
土地使用权出让最高年限由国务院规定，根据1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让年限根据不同用途而确定。
（1）居住用地70年。
（2）工业用地50年。
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
（4）商业、旅游、娱乐用地40年。
（5）综合或者其他用地50年。
〖BT5〗3）土地使用权规划要求
土地使用权的出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
★考核知识点: 土地使用权的出让方式和程序，
附2.2.17：（相关内容抄录）
土地使用权的出让方式是指国家将土地的使用权出让给土地使用者的方式。《城市房地产管理法》第13条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”2002年国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中提出了挂牌出让的方式。
〖BT5〗1）拍卖出让方式
拍卖出让方式是土地使用权出让人或其委托的拍卖机构在制定时间、地点，向符合规定条件用地需求者公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。拍卖方式出让土地使用权的一般程序如下。
（1）土地管理部门将拍卖土地使用权的相关事宜登报公告。
（2）有意参加拍卖竞投者按公告要求领取相关文件。
（3）拍卖主持人按公告确定的时间、地点支持拍卖会，进行拍卖活动，确定受让人。
（4）受让人与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定的时间交付土地使用权出让金。
（5）受让人交付全部土地使用权出让金后，持土地管理部门出具的付款凭证，办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用权证，取得土地使用权。
〖BT5〗2）招标出让方式
招标出让方式是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他经济组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的方式。投标内容由招标小组确定，采用招标的方式，既可规定出标价，也可以提出一个规划设计方案的要求，因此，特别适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。招标出让土地使用权的一般程序如下。
（1）市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告。
（2）有意参加的投标者在规定时间内，到指定地点领取招标文件。
（3）投标者在投标截止日期前到指定地点将密封的投标书投入标箱，并按土地管理部门规定交付投标保证金。
（4）土地管理部门组织开标会议，按照招标公告或招标邀请书确定的时间、地点当众开标，宣布不符合规定的标书无效。
（5）土地管理部门组织投标机构评标，通过评标选定中标人，向中标人发出中标通知。
（6）中标人在接到中标通知后，在规定的时间与土地管理部门签订土地使用权出让合同。
（7）中标人按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金，凭付款凭证办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用权证，取得土地使用权。
〖BT5〗3）协议出让方式
协议出让是政府或者政府委托国土资源主管部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式。该方式一般用于市政工程、公益事业、非营利单位用地的出让。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。2003年6月，国土资源部发布《协议出让国土使用权规定》，对协议出让的范围、程序和价格等全过程都做了非常严格具体的规定：以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。协议出让土地使用权的一般程序如下。
（1）用地申请。土地使用权有意受让方，持经政府批准的投资计划及有关文件，向土地所在地的市、县土地管理部门提交协议受让土地使用权的申请。
（2）协商阶段。市、县土地管理部门对申请材料进行审查，审查通过后，通知申请者前来洽谈用地条件及土地使用权出让金，达成一致后，签订土地使用权出让合同草案。
（3）报批阶段。土地管理部门按规定权限将土地使用权出让合同草案及相关材料报有批准权限的人民政府批准。
（4）登记阶段。合同草案经过批准后，市、县土地管理部门与受让人正式签订土地使用权出让合同。受让方按照合同要求交付土地使用权出让金后，凭付款凭证办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用权证，取得土地使用权。
〖BT5〗4）挂牌出让方式
挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方式。挂牌出让土地使用权的一般程序如下。
（1）土地管理部门将拟出让地块基本信息（面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求等）在指定场所实行挂牌，挂牌期不得少于10个工作日。
（2）符合条件的竞买人填写报价单报价，挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
（3）土地管理部门发出土地挂牌出让确认书，通知竞得人办理土地使用权出让手续，签订土地使用权出让合同，并将出让价格与受让人进行公示。
（4）受让方按照合同要求交付土地使用权出让金后，凭付款凭证办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用权证，取得土地使用权。
以上4种土地使用权出让方式，各有利弊。协议出让方式操作简便，但缺少竞争机制，不利于土地使用者的公平竞争，拍卖、招标、挂牌出让方式透明度较高，能够引入市场机制，为使用者提供公平竞争机会，但程序较为复杂，工作量大，还需要相应市场条件。2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即11号令）叫停沿用多年的协议出让经营性土地，之后招拍挂出让方式日益扩展，成为近几年来影响最大的供地方式。11号令要求全国范围内经营性土地出让全部实行招标、拍卖、挂牌制度，其他土地的供应计划公布后，同一宗土地有两个或两个意向用地者的，也要采用“招拍挂”的方式出让土地。
★考核知识点: 土地使用权出让的年限，
附2.2.18：（相关内容抄录）
土地使用权出让最高年限由国务院规定，根据1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让年限根据不同用途而确定。
（1）居住用地70年。
（2）工业用地50年。
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
（4）商业、旅游、娱乐用地40年。
（5）综合或者其他用地50年。
